内容証明相談室

敷金の返還請求

敷金トラブル

・敷金を返してもらえない
・敷引き・自動償却の特約条項によって償却された
・敷金では足りないからと追加請求された

すでに、敷金の返還請求については、かなり周知されてきましたが、残念ながら、未だトラブルは絶えません。

しかし、多くの場合、敷金返還請求の内容証明を送ることで解決出来てしまいます。

敷金とは

敷金とは
「賃借人が借りた家屋・アパートを明け渡すまでに生じた賃貸人に対する一切の債権を担保するもの」
と定義されています。

つまり、明け渡し時に、

• 家賃の滞納分がある
• 借り主の故意又は過失によって部屋を汚したり壊してしまい、修理・修繕が必要

などの場合のために、貸主に事前に預けておくお金です。

一般には、１ヶ月分〜３ヶ月分が相場ですが、決まりはありません。

本来、敷金から差し引かれるものは以下のようなものに限られます。

• 未払いの家賃
• 故意または過失、もしくは通常でない使用方法による損耗の修繕費用
• 新設・改変、造作などを戻す原状回復費用
• 退去時の残留物等の撤去費

したがって、

• 部屋を汚したり壊したりしてない
• 家賃の滞納をしていない

などという場合には、
原則として全額が返還されるべきものです。

しかしながら、

• 敷金の返還がなされない
• 敷金では足りないと不足金の請求を受けた

などのトラブルが、依然として多発しております。

保証金とは

保証金とは
敷金と内容は一緒で、家主に対して事前に預けておくお金です。
原則として、明け渡し時に返還されます。

敷引きとは

敷引きとは
関西方面に多い慣習で、敷金や礼金が無い代わりに、一定額の保証金を預けておき、あらかじめ、明け渡し時にかかる原状回復費を一定額（一定割合）と定め、明け渡しに自動償却とするものです。

一番の争点となるのは、
退去時の「原状回復」の範囲、
賃貸借契約で定めた「特約」の有効性
の２点です。

原状回復とは？

では、原状回復とは何でしょうか？

すでに、国土交通省では、賃貸借契約におけるトラブルに対し、
「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」というものを公表し、基準を定めています。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」

ガイドラインによると、
原状回復とは
「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」
と定義されています。

つまり、不動産の賃貸借契約における「原状回復」とは、
借主が借りた当時の状態に戻すことではなく、
通常の使用による自然損耗や経年劣化に基づいて必要となる修繕費は、貸主が負担すべきものであるとされているのです。

通常の使用による損耗や経年劣化にかかる修繕費用　→　月々の家賃に含まれている

もっとも、本来、大家が受け取る賃料のうち、一定金額については、減価償却費という正当な経費として、税金の控除も受けられる訳ですから、賃料に含まれていると考える方が自然であり合理的であろうと思われます。

国土交通省では「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」のなかで、原状回復の費用負担について、以下のとおり、詳細を定めています。

一般的な賃貸住宅における退去時の原状回復費負担の考え方
国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」より
	補修・修繕部分	貸主	借主
床	畳の裏返し・表替え	○
	家具の設置によるへこみ・設置跡	○
	飲み物等をこぼした事によるシミやカビ		○
	引越し作業で生じたキズ		○
	冷蔵庫下のサビ跡		○
天井・壁	タバコのヤニ（クリーニングで除去できない）		○
	台所の油よごれ		○
	テレビ・冷蔵庫裏の壁の黒ずみ（電気ヤケ）	○
	結露の放置により生じたカビやシミ		○
	壁等の画鋲やピンの穴（ボードの張替えが不要な程度）	○
	壁等のくぎ穴・ネジ穴（ボードの張替えが必要な場合）		○
	エアコン設置による壁のビス穴	○
建具	網戸の張替え	○
	ペットによるキズ		○
その他	ハウスクリーニング（借主が通常の清掃をしている場合）	○
	台所・トイレの消毒（借主が通常の使用をしている場合）	○
	鍵の取替え（借主の破損・紛失がない場合）	○
	フロの水垢・カビ（入居中に手入れを怠っていた場合）		○
	ガスコンロ置き場・換気扇の油汚れ（入居中手入れを怠っていた場合）		○

敷金をめぐる特約の有効性

賃貸借契約書には、様々な特約が付されています。
もちろん、充分に尊重すべきものです。
しかしながら、消費者に一方的に不利であったり、著しく不当な特約である場合、消費者契約法により、無効となるケースも多々あります。
例えば、
　・理由を問わず全額、自動償却とする
　・契約期間途中での解約の場合には返還しない
　・通常使用による自然消耗や経年劣化の修繕費もすべて借主負担とする
など。
これらの特約は、原則としてすべて無効です。

※ただし、消費者契約法は、個人にのみ適用されます。
　法人や事業者には適用されません。

原則として、
敷金は、「何らかの問題が発生した場合のために預けたお金」
な訳ですから、特約によって償却する場合には、以下のような一定の条件を満たす必要があります。

・客観的にみて合理的な理由があること
・著しく借主に不利な条件となっていないこと
・不当ないし暴利ではないこと

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